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Das Interesse an Immobilieninvestitionen in der Türkei hat sich sowohl bei Privatpersonen als auch bei Unternehmen in den letzten Jahren deutlich zugelegt. Wir möchten mit diesem Fachbeitrag einen Überblick über den Immobilienerwerb in der Türkei schaffen. Jedoch ist die professionelle Betreuung durch einen Anwalt empfehlenswert, um alle potenziellen Risiken eines Immobilienkaufs in der Türkei vorzubeugen. I. Entwicklung des türkischen Immobilienmarktes Die Stabilisierung der Wirtschaft und Fortschritte im Beitrittsprozess in die Europäische Union in den letzten Jahren hat das Interesse der ausländischen Investoren in die Türkei aufgeweckt. Von dieser positiven Entwicklung hat sich auch Immobilienbranche profitiert. Die Immobilienpreise in der Türkei stiegen damit von 2002 bis 2006 auch dank der inländischen Nachfrage sehr stark. Auch wenn die Preise ab 2006 nicht mehr so stark wie in den vorherigen Jahren steigen, wird Immobilienkauf in der Türkei als Kapitalanlage weiterhin empfohlen, da die Immobiliennachfrage wegen der jungen Bevölkerungsstruktur des Landes sich erhöhen wird. II. Gesetzliche Rahmenbedingungen des Immobilienerwerbs durch Ausländer in der Türkei Die Grundsätze über den Immobilienerwerb von Ausländern in der Türkei wurden ursprünglich im Grundbuchgesetz vom 1934 mit der Nummer 2644 geregelt. In 2003 hat die Regierung mit dem Gesetz Nr. 4916 den Immobilienerwerb für Ausländer in der Türkei erleichtert. Bei dieser Gesetzesänderung wurden ausländerrechtliche Einschränkungen hinsichtlich von Grundstücken im Dorfgesetz Nr. 442 / 1924 (Köy Kanunu) und Grundbuchgesetz Nr. 2644/1934 (Tapu Kanunu) aufgehoben. Jedoch wurde das Gesetz Nr. 4916 kurz später vom Verfassungsgericht angefochten. Darauf hat die Regierung entsprechend den Vorlagen des Verfassungsgerichts die Rechtslage über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer in der Türkei mit dem Gesetz Nr. 5444 vom 29.12.2005 neu geregelt. Das Gesetz Nr. 5444 vom 29.12.2005 ist am 07.01.2006 in Kraft getreten. Mit diesem Gesetz wurde Art. 35 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 (Tapu Kanunu) geändert und die neuen Rahmenbedingungen des Immobilienerwerbs in der Türkei durch ausländische Privatpersonen sowie Gesellschaften. Nach der aktuellen Gesetzeslage können Ausländer mit nur noch folgenden Einschränkungen Immobilien in der Türkei erwerben: Gegenseitigkeitsprinzip: Der Immobilienerwerb durch Ausländer in der Türkei erfolgt vor allem nach dem Gegenseitigkeitsprinzip. Dies bedeutet, dass Staatsangehörige nur aus Ländern, die türkischen Staatsbürgern den Erwerb von Immobilien erlauben, im Gegenzug dazu berechtigt sind, in der Türkei Immobilien zu kaufen. Türkei steht mit allen westlichen Ländern im Gegenseitigkeitsverhältnis. Die aktuelle Liste der Länder, mit denen Türkei im Gegenseitigkeitsverhältnis steht, kann auf der Website des türkischen Grundbuch- und Katasteramts ( www.tkgm.gov.tr ) in türkischer und englischer Sprache nachgelesen werden. Flächeneinschränkung: Ausländer dürfen in der Türkei bis zu 2,5 Hektar (25.000 qm) Grundeigentum zu Wohn- und Gewerbezwecken genehmigungsfrei erwerben. Für größere Flächen bis zu 30 Hektar ist die Genehmigung des Ministerrats erforderlich. Daneben darf max. 0,5 % der Gesamtfläche einer Provinz von Ausländern erworben werden. Ortseinschränkung: Ausländer dürfen nur in Gebieten eine Immobilie erwerben, in denen ein qualifizierter Bebauungs- oder örtlicher Bebauungsplan gibt. Außer diesen Orten ist ein Immobilienerwerb durch Ausländer nicht erlaubt. Darüber hinaus ist ein Erwerb in militärischen Sperr- und Sicherheitszonen ausgeschlossen. Eine Freistellungsbestätigung von der zuständigen Militärverwaltung kann ggf. für die Übertragung im Grundbuchamt erforderlich sein. Ausnahme: Erwerb durch Erbschaft. Bei Immobilien, die im Wege einer Erbschaft auf Staatsangehörige von Staaten übertragen wurden, mit der die Türkei im Gegenseitigkeitsverhältnis steht, finden die oben genannten Beschränkungen keine Anwendung. III. Abwicklung eines Immobilienkaufs in der Türkei Nach türkischem Recht wird die Eigentumsübertragung auf entsprechende Willenserklärung des Verkäufers und Käufers ausschließlich im Grundbuchamt vorgenommen. Die Vertragsverhandlung wird also nur im Grundbuchamt abgewickelt. Im Gegensatz zu Deutschland sind Notare in die Abwicklung der Eigentumsübertragung nicht beteiligt. Die Parteien oder deren Vertreter (bevollmächtigt durch notarielle Vollmacht) selbst müssen die Übertragung und weitere Prüfungen erledigen, die in Deutschland überwiegend vom Notar vorgenommen wird. Bei der Übertragung im Grundbuchamt muss ein vereidigter Übersetzer zur Verfügung stehen, wenn die ausländische Vertragspartei die türkische Sprache nicht beherrscht. Für die Abwicklung im Grundbuchamt müssen persönliche Unterlagen und Informationen der ausländischen Vertragspartei im Vorfeld vorbereitet werden.
Erforderliche Unterlagen beim Immobilienerwerb in der Türkei bei Privatpersonen
· Reisepass und notariell beglaubigte Übersetzung der Passkopie · 2 Passfotos · Heimatadresse, Name des Vaters · Erfolgt die Abwicklung durch einen Bevollmächtigten, ist die spezielle Vollmacht vorzulegen · Steuernummer in der Türkei (wird vom örtlichen Finanzamt ausgegeben) Erforderliche Unterlagen beim Immobilienerwerb in der Türkei bei juristischen Personen · zusätzlich zu den oben genannten Unterlagen · Notariell beglaubigte Unterschrift des Handlungsbevollmächtigen des Unternehmens · Ein von der örtlich zuständigen Handelskammer ausgestelltes Vollmachtzertifikat mit Bezug auf den Inhalt des Gesellschaftsvertrages, aus dem sich ergibt, welcher Gesellschafter für den Kauf von Immobilien verantwortlich ist · Erfolgt die Abwicklung durch einen Bevollmächtigten, ist die spezielle Vollmacht vorzulegen · Steuernummer der Gesellschaft Die Eintragung ins Grundbuch von Grundstücken (nicht Wohnungen) kann bei ausländischen Käufern bis zu 3 Monate dauern, weil das Grundbuchamt vor der Eintragung bei der Militärverwaltung anzufragen hat, ob sich das betreffende Grundstück in einem Militäreinzugsgebiet befindet. Nach der Übertragung wird dem neuen Eigentümer der Immobilie ein Auszug aus dem Grundbuch namens „Tapu Senedi“ ausgehändigt. Im Falle eines Immobilienkaufs in der Türkei empfehlen wir unbedingt entsprechende anwaltliche Beratung in Anspruch zu nehmen. Da in der Türkei kein Notar im Kaufverfahren beteiligt ist, soll der Käufer im eigenen Interesse selbst überprüfen lassen, ob es im Grundbucheintrag der Immobilie irgendwelche Steuerschulden, Sperren oder Lasten zu Gunsten von Dritten bestehen. Die Einschaltung und Beratung eines erfahrenen türkischen Anwalts kann Sie auch anderen Risiken durch Verkäufer und Makler etc. schützen. IV. Steuern beim Immobilienkauf in der Türkei Bei der Eigentumsübertragung einer Immobilie in der Türkei zahlen Verkäufer und Käufer jeweils 0,15 % (15 Promille) des Kaufbetrages als Grundbuchgebühr. Der Käufer muss dann innerhalb von 3 Monaten nach der Übertragung den Erwerb der Immobilie der zuständigen Stadtverwaltung und beim Finanzamt anmelden. Es wird jährlich eine Immobiliensteuer berechnet. Verfasst von:
Dr. Fatih Dogan LL.M
Avukat
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